El peritatge: l’empresa obtindria un 8.900% de benefici

Recordem que el suposat motiu original de la urbanització del pla Caufec és compensar a l’empresa pel cost del suposat necessari soterrament de 31 torres elèctriques.

En el procés del contenciós-administratiu contra el pla Caufec interposat el juny de 2001, les Associacions Veïnals sol·licitaven al Tribunal Superior de Justicia dos peritatges per valorar: 1) el cost de soterrament de les línies elèctriques, i 2) el benefici de la promotora en l’operació urbanística. Aquest peritatge conclou el desembre de 2004.

usos-i-alcades-caufec-nordCost de soterrament

En el projecte inicial, Fecsa valora el cost de soterrament de les 31 torres en 6.800 M ptes l’any 1991. 13 anys després, el peritatge de l’enginyer industrial dóna un valor 6 vegades inferior (1.130 M ptes).

Els aclariments al peritatge de l’ajuntament i Sacresa demanen que s’incloguin despeses que l’enginyer considera innecessàries (com la construcció d’una galeria o una nova central transformadora) o ja ha inclòs (fer el projecte, dirigir-lo…).

L’ajuntament pregunta al pèrit si la promotora ha d’assumir el cost de soterrament de les línies que no pertanyen a l’àmbit del pla: la resposta és negativa.

Cost total soterrament (segons pèrit): 6,81 M euros = 1.130 M ptes

·desmuntar 31 torres: -186.500 euros
·soterrament línies: -6,3 M euros
·modificació estació transformadora: -334.500 euros
·venda de material al desguàs: +39.200 euros

El benefici net per la promotora

El peritatge de l’arquitecte sobre el benefici net per la promotora sobrepassa els càlculs més agosarats de la Coordinadora d’AAVV que situava en 440 M d’euros. El pèrit determina que el benefici és de 606,28 M euros (100.600 M ptes).

L’estimació del pèrit és bastant moderada doncs diu que els pisos es vendran a 4.700 euros/m2 de mitjana, prenent els pisos de La Rajoleta (4.900 euros/m2) com a referència. Per altra banda, Sacresa anuncia que alguns habitatges tindran un valor de 6.000 euros/m2 (1 milió ptes/m2). Estem parlant d’un peritatge de 2004.

Benefici de la promoció: 606.281 M euros (segons pèrit)

+habitatges: 77.220m2 x 4.700 euros/m2= 362.934.000 euros
+oficines: 81.000m2 x 3.200 euros/m2= 259.200.000 euros
+terciari: 53.100m2 x 3.500 euros/m2=185.850.000 euros
+aparcaments: 4.000 places x 19.500 euros=78.000.000 euros
+subtotal: 885.984.000 euros

Despeses:
-promoció immobiliària: -262.179.656 euros
-gestió urbanística: – 17.523.023 euros

La jugada del soterrament
Caufec S.A. diu des del principi del projecte que el cost de soterrament és de 7.000 M ptes per buscar una compensació econòmica en forma de projecte urbanístic.

Per altra banda, abans de 1992 Caufec reconeix en documents interns que el soterrament té un cost màxim de 3.500 M ptes.

Si el cost real és de 1.130 M ptes i els guanys de 100.600 M ptes, l’empresa pretén gairebé un 9.000% de benefici. Amb l’excusa del soterrament es busquen uns guanys desproporcionats fruit d’un projecte ple d’irregularitats.

En la primera versió del projecte, Caufec pretenia que si augmentava el cost de soterrament, augmentés també el sostre edificable. En l’aprovació de la Generalitat es diu que “este techo no estará sujeto a variaciones en función de las posibles variaciones de los costes de soterramiento de las líneas aéreas de alta tensión“.

Serà això una clàusula per protegir el benefici de la promotora davant l’evident cost inferior de soterrament?